Surroga del mutuo ed estinzione anticipata: niente penali e trenta giorni lavorativi

Due diritti del mutuo: portarlo in un'altra banca con la surroga e chiuderlo prima del tempo con l'estinzione anticipata. Le regole sono nel Testo unico bancario.

Quanto costa spostare il mutuo in un'altra banca?

Niente. L'articolo 120-quater del Testo unico bancario stabilisce che la surroga comporta il trasferimento del contratto alle condizioni pattuite con la banca nuova «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». Non si possono addebitare al cliente spese o commissioni per il nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, né costi di alcun genere per le formalità della surroga. La banca nuova subentra anche nell'ipoteca.

È nullo ogni patto che impedisca o renda più costosa la surroga, anche se firmato dopo il contratto. La surroga non fa perdere i benefici fiscali.

La regola vale per i finanziamenti a persone fisiche e microimprese. La banca nuova, però, non è obbligata a concedere il mutuo: la surroga è un diritto verso la banca di partenza.

Entro quanto deve concludersi la surroga?

Entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla banca nuova di acquisire dalla banca di partenza l'esatto importo del debito residuo (comma 7).

Se il termine salta per colpa della banca di partenza, questa deve al cliente l'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Non serve dimostrare un danno: è un importo fisso. Per il Collegio di coordinamento dell'ABF (decisione 15779/2018) la banca di partenza deve l'1% anche se ha solo concorso al ritardo e non lo deve se il ritardo dipende soltanto dalla banca nuova. Spetta a lei provarlo. Il giudice non è vincolato a questa decisione (articolo 120-quater, comma 7, TUB).

Si paga una penale per estinguere il mutuo in anticipo?

Per i mutui per comprare o ristrutturare un'abitazione o i locali in cui una persona fisica svolge la propria attività, no. L'articolo 120-ter dichiara nullo qualunque patto, anche successivo al contratto, che preveda un compenso o una penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale. La nullità opera di diritto e il resto del contratto resta valido.

Conta la data del contratto (articolo 161, comma 7-ter, TUB):

• mutui per l'acquisto della prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007;
• gli altri mutui per acquistare o ristrutturare un'abitazione o i locali dell'attività, stipulati dal 3 aprile 2007.

Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma non può superare la misura fissata dall'accordo del 2 maggio 2007 fra l'ABI e le associazioni dei consumatori e la banca non può rifiutare la rinegoziazione se il cliente propone di ridurla entro quei limiti.

I mutui di società restano fuori. Per un prestito personale o finalizzato vale un'altra norma, l'articolo 125-sexies, con la riduzione dei costi.

Che cosa scrivere nel reclamo?

• Per la surroga in ritardo: la data in cui si è chiesto alla banca nuova di acquisire il debito residuo, il conto dei 30 giorni lavorativi, la richiesta alla banca di partenza dell'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo e la restituzione di qualunque spesa addebitata.
• Per la penale di estinzione: la data di stipula del mutuo e, se è successiva alle date indicate sopra, la restituzione della penale trattenuta, dichiarando nulla la clausola ai sensi dell'articolo 120-ter.

Se la banca non risponde entro 60 giorni o risponde male, c'è il ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. Puoi preparare il reclamo da solo. Il servizio che prepara e spedisce la lettera apre a breve: iscriviti alla lista d'attesa.