Lavori in casa fatti male, in ritardo o più cari del preventivo: entro quando contestare
I vizi dell'appalto si denunciano entro sessanta giorni dalla scoperta, quelli del contratto d'opera entro otto; le variazioni non autorizzate per iscritto di regola non si pagano e dei gravi difetti di un immobile la ditta risponde per dieci anni.
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In breve
- Sessanta giorni. Nell'appalto le difformità e i vizi si denunciano entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza; l'azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.).
- Otto giorni. Con l'artigiano che lavora di persona (contratto d'opera) i vizi occulti si denunciano entro otto giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno (art. 2226 c.c.).
- Extra non autorizzati. Le variazioni proposte dalla ditta senza un'autorizzazione scritta di regola non si pagano; con il prezzo a corpo nemmeno quelle autorizzate, salvo patto diverso (art. 1659 c.c.). Quelle necessarie per fare l'opera a regola d'arte seguono l'art. 1660.
- Ritardi e cantiere abbandonato. Si intima per iscritto di adempiere entro un termine che, di regola, non è inferiore a quindici giorni (art. 1454 c.c.).
- Gravi difetti. Su un edificio la ditta risponde per dieci anni, anche per le ristrutturazioni, con denuncia entro un anno dalla scoperta (art. 1669 c.c.).
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I lavori in casa — una ristrutturazione, il bagno rifatto, gli infissi, l'impianto — sono regolati dal codice civile. Fra le regole, quelle sui termini per denunciare i vizi sono brevi e, se i termini passano, la garanzia si perde.
Appalto o contratto d'opera: che differenza fa?
Fa la differenza fra sessanta e otto giorni.
- Appalto (articolo 1655): la ditta esegue l'opera «con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio». È il caso dell'impresa con dipendenti e attrezzature.
- Contratto d'opera (articolo 2222): chi lavora lo fa «con lavoro prevalentemente proprio», come l'artigiano che lavora da solo.
La legge non elenca i mestieri: conta come è organizzato chi lavora. Quando non è chiaro, denunciare entro otto giorni rispetta il termine di tutti e due i contratti, e per l'azione conviene contare un anno dalla consegna; se gli otto giorni sono già passati ma non i sessanta, la denuncia si fa comunque, richiamando l'articolo 1667. Le prestazioni intellettuali — architetto, geometra, direttore dei lavori — hanno regole proprie.
Entro quando si contestano i lavori fatti male?
| Appalto | Contratto d'opera | |
|---|---|---|
| Denuncia dei vizi | 60 giorni dalla scoperta (art. 1667) | 8 giorni dalla scoperta (art. 2226) |
| Prescrizione dell'azione | 2 anni dalla consegna | 1 anno dalla consegna |
| Che cosa si può chiedere | eliminazione dei vizi a spese della ditta o riduzione del prezzo, più il danno se c'è colpa; risoluzione se l'opera è del tutto inadatta (art. 1668) | gli stessi rimedi (art. 2226 rinvia all'art. 1668) |
Alcune precisazioni del codice:
- la denuncia non serve se la ditta ha riconosciuto i vizi o li ha nascosti;
- chi ha accettato i lavori senza riserve perde la garanzia per i vizi che erano visibili, salvo che la ditta li abbia taciuti in mala fede (articoli 1665 e 1667);
- i semplici acconti pagati durante i lavori non valgono come accettazione della parte pagata, ma se l'opera si esegue per partite il pagamento di una partita fa presumere l'accettazione di quella parte (articolo 1666);
- chi viene chiamato a pagare può sempre far valere la garanzia, se ha denunciato i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e prima dei due anni dalla consegna (articolo 1667, ultimo comma).
Se la ditta ha venduto e installato un bene, come una caldaia o gli infissi, può valere anche la garanzia legale di conformità del Codice del consumo.
Il conto finale supera il preventivo: che cosa si paga?
Il preventivo accettato è il prezzo del contratto. Se il contratto è firmato a casa o concluso a distanza, il professionista deve indicare il prezzo totale e le spese aggiuntive non comunicate non sono dovute (Codice del consumo, articolo 49, commi 1 e 6). Le regole sulle aggiunte sono negli articoli 1659-1661:
- la ditta non può fare variazioni senza l'autorizzazione del committente e l'autorizzazione si prova per iscritto (articolo 1659; le sentenze non sono uniformi su quanto sia rigido questo requisito);
- se per eseguire l'opera a regola d'arte servono variazioni necessarie e le parti non si accordano, le variazioni e il prezzo li stabilisce il giudice (articolo 1660): non si possono rifiutare in blocco tutti gli extra;
- con il prezzo a corpo, nemmeno le variazioni autorizzate danno diritto a un compenso in più, salvo patto diverso;
- le variazioni chieste dal cliente entro un sesto del prezzo si pagano anche con il prezzo a corpo, salvo che comportino notevoli modifiche della natura dell'opera o delle quantità previste (articolo 1661);
- la revisione del prezzo per l'aumento imprevedibile dei materiali o della manodopera si può chiedere solo oltre un decimo del prezzo e solo per la parte che lo supera (articolo 1664).
Nessuna norma rende il preventivo gratuito o vincolante in sé: vincola perché, una volta accettato, è il prezzo pattuito.
La ditta è in ritardo o ha lasciato il cantiere: che cosa si fa?
Si scrive alla ditta intimandole di adempiere entro un termine non inferiore a quindici giorni, salvo patto diverso o se la natura del contratto o gli usi lo giustificano (articolo 1454). Due scelte da fare prima di scrivere:
- se non si vuole più quella ditta, si aggiunge che alla scadenza il contratto si intenderà risolto: è la diffida ad adempiere e dopo la ditta non può più pretendere di finire i lavori;
- se si vuole che finisca, si chiede l'adempimento senza quella dichiarazione, perché la risoluzione di diritto impedisce poi di pretenderlo.
Se i lavori non procedono a regola d'arte, l'articolo 1662 permette di fissare un termine per mettersi in regola, scaduto il quale il contratto è risolto. Il committente può anche recedere in ogni momento, ma allora paga le spese, i lavori fatti e il mancato guadagno della ditta (articolo 1671): è un'altra cosa rispetto alla risoluzione per colpa della ditta. Per l'artigiano valgono gli articoli 2224 e 2227.
Si può recedere senza pagare il mancato guadagno?
Sì, in un caso che conviene controllare subito. Se il preventivo è stato firmato a casa tua o il contratto è concluso a distanza, puoi recedere senza motivo entro 14 giorni, 30 se la visita non era stata richiesta. Per i lavori conviene contare dalla conclusione del contratto, anche quando la ditta fornisce i materiali, come in una ristrutturazione. Se la ditta vende un bene e l'installazione è accessoria, come per una caldaia, il termine decorre dal possesso fisico del bene. Si allunga di 12 mesi se non ti hanno informato del recesso (Codice del consumo, articoli 45, 52 e 53). Se i lavori sono iniziati durante il termine su tua richiesta espressa, paghi la parte già eseguita (articolo 57, comma 3). Fra le esclusioni ci sono la costruzione di nuovi edifici e la trasformazione sostanziale di edifici esistenti (articolo 47), i lavori urgenti di riparazione o manutenzione chiesti da te e i beni fatti su misura, come gli infissi progettati per quella casa (articolo 59, lettere h e c).
E i gravi difetti che emergono dopo anni?
Per gli edifici e le altre opere destinate a durare, l'appaltatore risponde per dieci anni dal compimento se l'opera rovina, minaccia di rovinare o presenta gravi difetti, purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta; il diritto si prescrive poi in un anno dalla denuncia (articolo 1669). Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 7756/2017) hanno stabilito che la regola vale anche per le ristrutturazioni e per gli interventi di lunga durata su immobili esistenti, quando i difetti incidono sul godimento e sulla normale utilizzazione dell'immobile. Possono esserlo anche difetti di impermeabilizzazioni, rivestimenti e infissi, se compromettono la funzionalità dell'opera.
Che cosa scrivere nella lettera?
- la data della scoperta di ogni difetto, con fotografie;
- la frase che dichiara la lettera denuncia dei vizi ai sensi dell'articolo 1667 (o dell'articolo 2226 per l'artigiano o dell'articolo 1669 per i gravi difetti);
- la richiesta di eliminare i vizi a spese della ditta entro un termine preciso oppure la riduzione del prezzo, con la riserva del risarcimento;
- per il conto finale, il preventivo accettato e la contestazione voce per voce delle aggiunte mai autorizzate per iscritto.
Va mandata con un mezzo che prova la data, come la PEC o la raccomandata con ricevuta di ritorno: così si dimostra che la denuncia è stata fatta nei termini. Puoi scriverla da solo. Il servizio che prepara e spedisce la lettera apre a breve: iscriviti alla lista d'attesa.
Domande frequenti
Entro quanto devo contestare un lavoro fatto male dalla ditta?
Nell'appalto la denuncia dei vizi va fatta entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza; l'azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Con l'artigiano che lavora di persona i termini sono otto giorni dalla scoperta e un anno dalla consegna (art. 2226 c.c.).
La ditta può farmi pagare lavori extra non previsti dal preventivo?
Di regola non le variazioni che ha fatto senza un'autorizzazione scritta; con il prezzo a corpo nemmeno quelle autorizzate, salvo patto diverso (art. 1659 c.c.). Le variazioni necessarie su cui non c'è accordo le stabilisce il giudice (art. 1660 c.c.). Le variazioni chieste dal cliente entro un sesto del prezzo si pagano (art. 1661 c.c.).
La garanzia di dieci anni vale anche per una ristrutturazione?
Sì, per i gravi difetti che incidono sul godimento e sulla normale utilizzazione dell'immobile: le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 7756/2017) hanno esteso l'art. 1669 c.c. alle ristrutturazioni. La denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta.
Sapere che cosa prevedono le regole è il primo passo. Il secondo è la lettera: scritta in forma corretta, con le norme citate per esteso e una data che si può dimostrare. Il servizio che la prepara e la spedisce apre a breve.
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Questa pagina spiega che cosa prevedono le regole in situazioni di questo tipo. Non è un parere sul caso singolo e non anticipa l'esito, che dipende dai fatti del caso concreto. Per sapere quando basta una lettera e quando serve un avvocato, leggi quando serve un avvocato.
Fonti ufficiali