La cauzione non torna: le tre mensilità, gli interessi e come si chiede indietro

Alla riconsegna delle chiavi può succedere che il deposito non venga restituito subito o per intero, o che arrivi un elenco di trattenute senza una fattura allegata. La legge su questo dice poco, ma quello che dice è chiaro.

A quanto può arrivare la cauzione?

L'articolo 11 della legge sull'equo canone è lungo due righe: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone».

Tre mensilità è un tetto, non un'indicazione. Non sono tre più una di garanzia, non sono tre più le spese, non sono tre più una mensilità anticipata chiamata in un altro modo. Una clausola che ne chieda di più si può contestare per la parte che eccede e la somma versata in più si può chiedere indietro.

Sulla cauzione maturano interessi?

La seconda riga dello stesso articolo riguarda gli interessi: il deposito «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno».

Conviene leggerla con attenzione, perché tre parole cambiano la sostanza.

«Debbono»: non è una facoltà del proprietario e non dipende dal contratto. Se il contratto tace, gli interessi maturano lo stesso. Se il contratto li esclude, la clausola si può contestare, ma per le locazioni abitative il punto è discusso.

«Alla fine di ogni anno»: ogni 12 mesi, per tutta la durata dell'affitto. Se il pagamento annuale non c'è stato, gli interessi non si perdono: si restituiscono insieme al deposito.

«Al conduttore»: vanno versati all'inquilino, non accantonati insieme al deposito.

Il tasso è quello legale, che il Ministro dell'economia può modificare ogni anno e che negli ultimi anni è cambiato molto: gli interessi si calcolano anno per anno, con il tasso in vigore in ciascuno.

C'è però un limite e va conosciuto prima di fare i conti: gli interessi si prescrivono in cinque anni. Lo dice l'articolo 2948, numero 4, del codice civile, che manda in prescrizione «gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi». Da quando corrano i cinque anni è discusso. Secondo una giurisprudenza di merito non corrono durante la locazione, ma solo dalla sua cessazione: dopo otto anni di affitto si possono chiedere tutte e otto le annualità, se si agisce entro cinque anni dalla fine del rapporto. Non risulta una decisione della Cassazione che chiuda il punto. Con la lettura meno favorevole i cinque anni si contano a ritroso dalla richiesta.

Conviene chiederli per iscritto insieme alla cauzione e senza aspettare.

Entro quando va restituita?

Qui la legge non dice niente e conviene dirlo chiaramente: non esiste un termine di legge entro cui il deposito va restituito dopo la riconsegna.

Questo non significa che il proprietario possa tenerlo quanto vuole. Vale la regola generale: il deposito garantisce gli obblighi dell'inquilino e quando quegli obblighi sono finiti — casa riconsegnata, canoni pagati — la somma non ha più una ragione per restare dov'è. Trattenerla senza motivo è un inadempimento.

In pratica, poiché una data non c'è, la data la metti tu con la lettera: si chiede la restituzione indicando un termine ragionevole e si dice che cosa succede se quel termine passa.

Che cosa può trattenere davvero?

Il deposito non è un anticipo sulle riparazioni né un fondo a disposizione del proprietario. Serve a garantire gli obblighi dell'inquilino: canoni non pagati, danni provocati, spese dovute e non versate. Secondo la giurisprudenza, se il proprietario trattiene la somma dopo il rilascio senza aver proposto una domanda giudiziale per imputarla a danni o canoni, l'inquilino può pretenderne la restituzione.

Altre due regole contano nella discussione.

Chi trattiene deve dire a quale titolo lo fa. Tieni presente che una trattenuta senza causale è una trattenuta contestabile: la richiesta giusta non è «ridammi i soldi», è «mi indichi a quale titolo trattiene e con quali documenti».

I danni si provano. Un preventivo, una fattura, delle fotografie della riconsegna. Un importo tondo comunicato a voce non è la prova di niente. Senza una descrizione dello stato dell'immobile alla consegna si presume però che tu l'abbia ricevuto in buono stato (codice civile, articolo 1590).

E soprattutto: il normale deterioramento d'uso non è un danno. Una casa abitata per quattro anni non torna come il giorno delle chiavi e quella differenza è l'effetto naturale dell'averci vissuto, non un inadempimento. La linea passa fra ciò che si consuma vivendo — le pareti che ingialliscono, il parquet che si opacizza — e ciò che si rompe.

Che cosa deve contenere la richiesta?

La richiesta contiene gli estremi del contratto e la data di riconsegna, l'importo versato a titolo di deposito, la richiesta di restituzione, la richiesta separata degli interessi legali maturati anno per anno e l'invito a indicare per iscritto — con i documenti — l'eventuale titolo di ogni trattenuta.

Puoi scriverla anche senza aiuto. Se preferisci, il servizio che prepara e spedisce la lettera apre a breve: iscriviti alla lista d'attesa.

E se non risponde?

Sull'affitto, prima del giudice, c'è un passaggio obbligato: la locazione è fra le materie in cui tentare la mediazione è condizione di procedibilità. Se manca, il giudice fissa una nuova udienza per farla; se ancora non c'è, la domanda è improcedibile. Il ricorso per decreto ingiuntivo non richiede la mediazione preventiva, fino alla pronuncia sulla provvisoria esecuzione: è una strada possibile se il credito è documentato e di regola serve un avvocato.

Due cose da sapere prima di avviare la mediazione. La prima: dal momento in cui la comunicazione raggiunge le altre parti, la domanda produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. La seconda, che cambia il conto: nella mediazione obbligatoria le parti sono assistite dai rispettivi avvocati. La richiesta scritta si può fare da soli; il passo successivo, per legge, richiede un avvocato.

Quando serve un avvocato?

Questa pagina serve a scrivere una richiesta fondata e a sapere che cosa si può pretendere. Se la richiesta non basta, il seguito — mediazione e poi eventualmente causa — è terreno di un avvocato, perché lo dice la legge. Ne parliamo in quando serve un avvocato.