Che cosa deve fare l'amministratore e che cosa puoi pretendere di vedere

Gli obblighi dell'amministratore non sono materia di trattativa: sono elencati in due articoli del codice civile, riscritti dalla riforma del condominio. Conviene citarli nella richiesta scritta.

Quanto dura l'incarico dell'amministratore?

Il codice dice che «l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata».

Non dice «è rinnovabile». L'articolo 1129, comma 10, dice che l'incarico «si intende rinnovato» per un altro anno, salvo revoca o dimissioni. Che cosa comporti è controverso: per il Tribunale di Sassari (1114/2022) l'amministratore restava in carica per il secondo anno; per il Tribunale di Pisa (1249/2023) non ha diritto ai due anni e la nomina di un nuovo amministratore alla scadenza del primo impedisce la proroga. L'assemblea può comunque nominare e revocare in ogni tempo.

I soldi devono stare su un conto del condominio?

Tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio devono transitare su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio.

E c'è il diritto che ne discende: ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Non serve una delibera, non serve il consenso degli altri.

Attenzione però a non confondere due diritti che la legge tiene distinti, perché è la confusione su cui si viene rimandati indietro. Quello appena detto riguarda la rendicontazione del conto e passa dall'amministratore. Ce n'è un secondo, più largo, che riguarda i documenti giustificativi di spesa — fatture, contratti, ricevute: quelli si possono vedere ed estrarre in copia, a proprie spese, in ogni tempo. «In ogni tempo» significa che non si aspetta l'assemblea di approvazione e che il diritto non si esaurisce con essa.

E c'è un termine che toglie valore alla scusa più comune: scritture e documenti giustificativi vanno conservati per 10 anni dalla data della registrazione. Dentro quei 10 anni, «sono vecchi, non li abbiamo più» non è una risposta.

Che cosa è tenuto a fare l'amministratore?

L'elenco delle attribuzioni comprende, fra le altre:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento;
• convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto;
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni;
• compiere gli atti conservativi sulle parti comuni;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• tenere il registro di anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, quello di nomina e revoca dell'amministratore e quello di contabilità;
• redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro 180 giorni (articolo 1130, n. 10).

Ogni interessato può, su richiesta, vedere gratis i registri dei punti 6 e 7 dell'articolo 1130 e averne copia firmata rimborsando la spesa; l'amministratore deve comunicare luogo, giorni e ore in cui consultarli (articolo 1129, comma 2).

Ognuna di queste voci è una contestazione possibile: conviene formularla con il riferimento all'obbligo, non come una lamentela.

E se l'assemblea non nomina nessuno?

Quando i condomini sono più di otto e l'assemblea non provvede alla nomina, l'amministratore lo nomina l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Basta quindi un solo condomino per sbloccare la situazione: non serve convincere la maggioranza.

Che si fa se l'amministratore non rispetta i suoi obblighi?

L'assemblea può revocarlo in ogni momento. Ma quando la maggioranza non c'è — o quando è l'amministratore stesso a non convocarla — resta la strada del giudice e ha una caratteristica che sorprende: basta un condomino solo. Non serve una delibera, non serve essere in tanti. Per la Cassazione (ordinanza 15706/2017) il singolo condomino può presentare il ricorso per la revoca anche senza avvocato, perché è un procedimento di volontaria giurisdizione; l'assistenza resta consigliabile.

I motivi sono tre: l'amministratore che non riferisce all'assemblea di un atto giudiziario che va oltre le sue attribuzioni, il non aver reso il conto della gestione e le gravi irregolarità, che il codice elenca in otto punti — fra i quali l'omessa convocazione dell'assemblea per approvare il rendiconto, la mancata apertura del conto corrente intestato al condominio e l'inottemperanza agli obblighi sui registri. L'elenco non è chiuso: la legge dice «tra le altre».

Prima di agire conviene sapere due cose. Per le gravi irregolarità fiscali e la mancata apertura del conto, il comma 11 prevede che i condomini chiedano prima la convocazione dell'assemblea: se la revoca non arriva, ciascuno può rivolgersi al giudice e, se la domanda è accolta, ha titolo alla rivalsa delle spese legali verso il condominio, che a sua volta si rivale sull'amministratore revocato. E dopo una revoca disposta dal giudice, l'assemblea non può nominare di nuovo la stessa persona.

Che cosa deve contenere la richiesta?

Conviene indicare il documento o l'adempimento che si chiede, l'obbligo di legge corrispondente e un termine ragionevole per la risposta. Per la documentazione contabile la richiesta di visione ed estrazione di copia va formulata come esercizio di un diritto, non come cortesia.

Puoi scriverla anche senza aiuto. Se preferisci, il servizio che prepara e spedisce la lettera apre a breve: iscriviti alla lista d'attesa.

Se il problema è invece una delibera già presa, il tempo stringe: il termine per impugnarla è di 30 giorni, dalla deliberazione per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione per gli assenti (articolo 1137 del codice civile).