Impugnare una delibera del condominio: i 30 giorni e l'errore da evitare
Il termine è perentorio e decorre in modo diverso per chi era presente e per chi era assente. E c'è un passaggio che, fatto nell'ordine sbagliato, chiude la strada.
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In breve
- 30 giorni, perentori. Chi era dissenziente o astenuto li conta dalla data della delibera; chi era assente dalla data in cui gli è stata comunicata.
- Chi può impugnare: ogni condomino assente, dissenziente o astenuto. Chi ha votato a favore non può chiedere l'annullamento, ma di regola può far valere la nullità.
- Che cosa si impugna: le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
- L'impugnazione non ferma la delibera. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione, salvo che sia il giudice a ordinarla.
- L'errore da evitare. Chiedere la sospensione prima di avviare la causa di merito non sospende né interrompe il termine dei 30 giorni.
- Prima del giudice c'è la mediazione ed è obbligatoria. Impedisce la decadenza da quando la comunicazione arriva alle altre parti e una volta sola: conviene comunicarla entro i 30 giorni.
- Dopo, resta poco. Scaduto il termine la delibera annullabile non può più essere impugnata: restano solo i vizi che la rendono nulla.
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Le delibere dell'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi non c'era e per chi ha votato contro. Contestarle si può, ma la finestra è stretta e si chiude da sola.
Chi può impugnare una delibera e quali?
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento.
Chi ha votato a favore non può chiedere l'annullamento, anche se ha votato sì per quieto vivere e poi ci ha ripensato. Se la delibera è nulla, di regola può però farne valere la nullità.
Da quando si contano i 30 giorni?
Il termine è di 30 giorni ed è perentorio: non si può prorogare.
Ma decorre da momenti diversi:
| Chi sei | Da quando contare |
|---|---|
| Dissenziente o astenuto | Dalla data della deliberazione |
| Assente | Dalla data di comunicazione della deliberazione |
La distinzione conta più di quanto sembri: chi era in assemblea non può aspettare il verbale per iniziare a contare.
Devo passare dalla mediazione prima di andare dal giudice?
Le liti di condominio non arrivano davanti al giudice per la porta principale. Il condominio è fra le materie in cui tentare la mediazione è condizione di procedibilità: chi porta la causa senza averla tentata non se la vede respinta subito — il giudice fissa una nuova udienza e dà il tempo di farla — ma se a quel punto ancora non c'è, la domanda è dichiarata improcedibile.
Sembra un passaggio in più. Con un termine di 30 giorni è invece il passaggio che salva il termine, perché la domanda di mediazione impedisce la decadenza dal momento in cui la comunicazione raggiunge le altre parti (D.Lgs. 28/2010, articolo 8, comma 2). Alcuni tribunali ritengono che basti il deposito, altri no: la strada prudente è che la comunicazione arrivi entro i 30 giorni. Puoi comunicarla tu, senza aspettare l'organismo.
Con un limite da tenere a mente: una volta sola. Se la mediazione si chiude senza accordo, la causa va proposta entro altri 30 giorni dal deposito del verbale conclusivo presso l'organismo (articolo 11, comma 4-bis).
Due cose che conviene sapere prima. La domanda si presenta a un organismo del luogo del giudice competente — per il condominio, quello dove sta l'edificio —, ma la competenza dell'organismo si può derogare se le parti sono d'accordo. E in mediazione obbligatoria le parti sono assistite dai rispettivi avvocati: è la legge a volerlo, non una precauzione. È il punto in cui questa strada smette di essere percorribile da soli.
L'impugnazione blocca i lavori?
Un equivoco frequente: avviare la causa non sospende l'esecuzione della delibera. I lavori partono, le spese si ripartiscono, l'amministratore procede.
La sospensione si può ottenere, ma va ordinata dal giudice: è un provvedimento a sé, che va chiesto.
Qual è l'errore da evitare con la sospensione?
Questo è il punto da conoscere prima di agire. Chiedere al giudice la sospensione prima di aver avviato la causa di merito è una mossa che sembra prudente — si blocca il danno e poi si discute — ma quell'istanza non sospende né interrompe il termine dei 30 giorni.
Il risultato è quello che si può immaginare: mentre si attende l'esito dell'istanza cautelare, il termine per impugnare scade e la delibera diventa definitiva anche se era illegittima.
Prima si salva il termine, con la mediazione o con la causa. La sospensione si chiede a parte: la mediazione non impedisce di ottenere i provvedimenti cautelari (D.Lgs. 28/2010, articolo 5, comma 5).
Che cosa succede dopo la scadenza dei 30 giorni?
Passati i 30 giorni la delibera annullabile non può più essere impugnata. Restano contestabili solo i vizi più gravi, quelli che rendono la delibera nulla — ma la distinzione fra annullabilità e nullità è tecnica e non è una scelta che si fa da soli guardando il verbale.
È il motivo per cui, se il dubbio è serio, conviene muoversi dentro il termine e non dopo.
Conviene scrivere prima all'amministratore?
Non ogni contestazione finisce in tribunale. Molte questioni — un rendiconto che non torna, una spesa ripartita male, un verbale mai comunicato — si risolvono con una richiesta scritta all'amministratore, che ha obblighi precisi su registri, conto corrente e rendiconto: ne parliamo in che cosa deve fare l'amministratore.
Ma attenzione: scrivere all'amministratore non sospende i 30 giorni. Se la delibera va impugnata, la lettera e l'impugnazione procedono in parallelo.
Puoi scrivere la richiesta anche senza aiuto. Se preferisci, il servizio che prepara e spedisce la lettera apre a breve: iscriviti alla lista d'attesa.
Quando serve un avvocato?
L'impugnazione di una delibera è un giudizio e va introdotta con le forme sue. Questa pagina serve a non perdere il termine e a capire in che ordine muoversi: la causa la fa un avvocato. Ne parliamo in quando serve un avvocato.
Domande frequenti
Entro quanto si impugna una delibera condominiale?
Entro 30 giorni ed è un termine perentorio. Per chi era dissenziente o astenuto decorre dalla data della deliberazione; per chi era assente dalla data in cui la deliberazione gli è stata comunicata.
Chi può impugnare una delibera?
Ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Chi ha votato a favore non può chiedere l'annullamento, ma di regola può far valere la nullità di una delibera nulla.
Impugnare la delibera ne blocca l'esecuzione?
No. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria con un provvedimento apposito.
Posso chiedere prima la sospensione e poi fare causa?
È l'errore da evitare. L'istanza di sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine di 30 giorni: mentre si attende, il termine scade. Il termine si salva con la mediazione o con la causa e la sospensione si chiede a parte.
Devo fare la mediazione prima di impugnare?
Sì: in materia di condominio l'esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La domanda di mediazione, dal momento in cui la comunicazione raggiunge le altre parti, impedisce la decadenza — ma per una sola volta: chiusa la mediazione senza accordo, la causa va proposta entro altri 30 giorni dal deposito del verbale conclusivo. Nella mediazione obbligatoria le parti sono assistite dai rispettivi avvocati.
Che cosa succede se lascio passare i 30 giorni?
La delibera annullabile non può più essere impugnata. Restano contestabili soltanto i vizi che la rendono nulla, ma la distinzione fra annullabilità e nullità è tecnica e va valutata da un avvocato: conviene muoversi dentro il termine.
Sapere che cosa prevedono le regole è il primo passo. Il secondo è la lettera: scritta in forma corretta, con le norme citate per esteso e una data che si può dimostrare. Il servizio che la prepara e la spedisce apre a breve.
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Questa pagina spiega che cosa prevedono le regole in situazioni di questo tipo. Non è un parere sul caso singolo e non anticipa l'esito, che dipende dai fatti del caso concreto. Per sapere quando basta una lettera e quando serve un avvocato, leggi quando serve un avvocato.
Fonti ufficiali